賃貸物件の取り扱われ方は様々です。賃貸物件は、おおきく一般媒介、もしくは専任媒介という形で取り扱われています。
それぞれの媒介契約の違いについて説明します。また、一般媒介と専任媒介のメリットやデメリットに関してもふれていきますので、参考にしてお部屋選びに活かしてみてください。
そもそも媒介契約とはどういうこと？
そもそも媒介契約とは、その名の通り間に入り、調整してもらうための契約です。不動産とは、物件所有者（大家さん）が不動産会社に売却や購入、賃貸の仲介を依頼する際に締結される契約のことを言います。
これは、宅地建物取引業法によって定められているものです。媒介契約には、一般的に3つの契約形態があります。
それらは、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介に分かれます。仲介を依頼したい貸主、つまり大家さんはいずれかの契約形態を選び、不動産会社に業務の一部を依頼するのです。
媒介契約を法的に有効とするためには、まず貸主が媒介契約の形態を選びます。依頼された不動産会社は契約内容を明記した契約書を作ります。
サインと押し印をしたのちに、貸主との契約が成立します。これにより貸主が不動産会社に仲介依頼をしているという関係性が明確になり、業務を進めていくようになるのです。
それぞれのの契約形態とは
一般媒介
複数の不動産業者に仲介を依頼する状態をいいます。さまざまなインターネットサイトに情報があれば、それに当たります。
これは、非常に一般的な契約形態です。契約が決まっても、依頼している不動産仲介業者に対して報告義務はなく、依頼主も自分で入居希望者を募集できれば、契約締結することもできます。
専任媒介
読んで字のごとく、特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約形態を言います。依頼された不動産仲介会社は、2週間に1回以上の頻度で活動の状況を報告する義務があります。
また、依頼物件に関しては、国土交通大臣の指定する流通機構に登録する必要も出てきます。また、依頼主は自分で入居希望者を探し、仲介を利用せずに契約を結ぶこともできます。
専属専任媒介
特定の不動産業者に完全お客様探しを委託します。つまり、上記の方法と違い、貸主が自分では入居希望者を探せない契約形態のことを言います。
依頼を受けた専任不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で活動報告をする義務があります。そして、専任媒介依頼物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
つまり、その契約形態の違いは下記となります。
・仲介依頼をしている範囲
・貸主(大家さん)も入居者を探せるか
・依頼主に対しての報告義務はあるか
3つの契約のメリット、デメリットは
一般媒介
一般媒介契約とは、貸主（依頼主）が複数の不動産仲介業者に仲介依頼できる媒介契約を言います。
また、貸主自らも入居者を探して賃貸契約を結ぶことができます。結果的に様々なインターネットサイト等で物件情報が出回っているのです。
一般媒介契約となっている物件は、大手のWEBサイトに載っていることが多いです。
一般媒介の場合、仲介業者は独占的な取引を行うことはできません。競合との争いも厳しく、不動産会社側にメリットはありません。
一方で、物件を探している人がにとっては、情報の入手可能性が高まるというのメリットがあります。
デメリットは、情報が広く共有されているため、良質な物件ほど早く決まってしまいます。
ですので、他の物件と比較しながらゆっくり決断することはできません。決断のスピードが重要となってきます。
専任媒介
専任媒介契約とは、貸主が複数の不動産仲介業者に依頼できない媒介契約なので、競合他社との争いは無くなります。
仲介業務を奪われることもありません。ですが、貸主自らが賃借人を探し、賃貸契約を結ぶことはできるので、機会損失リスクがゼロというわけではありません。
物件を探している人にとってのメリットは、情報が広く拡散されていないので、選ぶ余裕が若干あるという点です。
一方で、そもそも情報の入手可能性が低くなっているというデメリットもあります。
専属専任媒介
専属専任媒介契約とは、貸主が同時に他の業者に依頼することができません。また、依頼した仲介業者を介さずには契約できません。
つまり、全ての仲介業務を完全に仲介業者に任せるのです。依頼を受けている仲介業者は、独占的に利益獲得をすることができます。
必ず仲介手数料を手に入れられるとても素晴らしい物件です。ですが、不動産会社は1週間に1度以上の報告義務が発生します。
貸主は自ら入居者を探せず、入居者がなかなか埋まらないというリスクがあります。借り手のメリットは、上記同様他の物件と比較しながら選ぶ時間が確保できうるということになります。
一般媒介と専任媒介はどちらがおすすめ
一般媒介契約と専任媒介契約ではどっちがいいのでしょうか。部屋探しをしている人にとっては、何を大きなメリットと感じるかで変わってくると思います。
多くの物件情報から選択できるという観点では、一般媒介契約にメリットがあり、選択期間に余裕があるという点では、専任媒介契約の物件をメリットと感じると思います。
賃貸においては専任・専属専任契約の物件はなかなか無いので、その情報を取得することにややコストがかかるというデメリットもあります。
賃貸における一般媒介と専任媒介
数多くの物件を検討したい場合は、一般媒介契約の物件情報を利用する方がいいのですが、その場合は決断の早さがとても重要となります。
どのように部屋探しをするかにもよりますが、良い物件に巡りあえるように、一般と専任も関係なくお部屋探しをすることもおすすめです。
不動産屋さんに行く前に！
お部屋探しをするときに、いきなり町の不動産屋さんに行こうとしていませんか？
いきなり訪問する場合、不動産屋さんのスタッフも準備ができていなかったり、他のお客さんの接客中だったりして、良い対応をしてもらえなかったことはありませんか？
チャット不動産「ヘヤクレス」はスキマ時間にLINEでお部屋探しができます。毎日物件を提案してくれるだけでなく、26時までチャットで相談もでき、かつ利用料金も無料です。
実際に来店する場合も、事前に予約をしておくことが出来るので、確実に一人のスタッフが確保されている状態を作ることができます。
一般的に部屋探しをされる方は2～3社の不動産屋さん（サービス）を使うといわれています。これから部屋探しを始める人も、すでに部屋探しをしている人も、ぜひ登録してみてください。
